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ug环球官网(www.ugbet.us):美国大城市,为何忙着将空置办公楼变成住宅?

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本文来自微信公众号:TOP创新区研究院(ID:TOP_Lab),作者:施道红、兰艺馨(TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所),原文标题:《纽约、洛杉矶、旧金山正将市中心的空置办公楼变成住宅,这意味着什么?》,头图来自:视觉中国


新冠疫情的这几年,我们注意到北美各大城市都出现了一个现象——越来越多的办公空间转换为住宅。


为什么会出现这个现象?背后的推动力是什么?阻力是什么?我们有什么解读?今天这篇文章,我们来聊这个事儿。


一、办公转住宅之风


在纽约,曼哈顿下城的One Wall Street在2022年初完成了改造,这里曾经是欧文信托银行(Irving Trust)的办公场所。此项改造是传奇开发商Harry Macklowe的开发作品,项目持续了5年,耗资15亿美元,将原本的办公空间改造成为了一栋公寓大楼,据说是纽约历史上规模最大的此类改造项目。


同样,2021年,两家纽约开发商(Silverstein Properties和Metro Loft)合资买下了布罗德街55号(Broad St.)的办公大楼的三分之一。30层高的55号大楼建于1967年,曾是高盛的所在地。未来3~4年内,这里将改造成包含571套公寓的大楼,是疫情期间启动的最大规模的此类型改建项目之一。


另外,地标性的伍尔沃斯大厦(Woolworth Building)是一个世纪前全球最高的建筑,现在这个新哥特式建筑的顶层办公楼层已被改造成公寓,号称世界上最著名的Pinnacle顶层公寓,每一套都值得珍藏。


这都不是普通的地产项目了,是苏富比拍卖行的珍藏品 

图源:https://woolworthpinnaclepenthouse.com/ 


在洛杉矶的西好莱坞8899 Beverly Blvd,这里之前是一座80000平方英尺的办公楼,最近刚刚完成改建,变成了一个个约400平米的豪华住宅,市场价超过1700万美元/套。


在旧金山,Newmark Group今年年中也宣布在市场街(Market Street)上拿了一座六层的办公零售,未来将其转变为住宅公寓。


在盐湖城,地产开发商Hines计划将位于盐湖城市中心的24层高、2万平米建面的South Temple Tower改建为拥有255个单元的豪华公寓大楼。


在达拉斯、亚特兰大以及华盛顿州塔科马、DC等城市,此类项目也在如火如荼地进行中。


来自RentCafe和Yardi Matrix的研究显示:2021年,全美改造的公寓数量为20100套,改造趋势非常明显,其中以费城和华盛顿特区的数量最多。而在2022年,洛杉矶和克利夫兰估计会是改建项目最多的城市。


41% 的改建公寓之前是办公楼

https://www.rentcafe.com/blog/rental-market/adaptive-reuse-apartments-2021/


二、适应再利用


作为老牌发达国家,美国城市中的新建机会已然不多,于是“适应再利用(adaptive reuse)”一直是整个2 世纪美国城市转型的关键词。


“适应再利用”是指将现有建筑存量匹配不断演化的生活与工作方式,即使现有建筑存量是在过去建造的,但仍然可以通过“适应再利用”匹配当下时代的需求。


一般来说,“适应再利用”意味着用途的转变。


比如,将空置的办公楼改造成住宅公寓,或者将以前的工业仓库改建为餐馆、博物馆等。当然,每一个城市都有自己独特的发展历史以及产业经济现状,因地制宜地进行用途转变非常重要。


纽约曼哈顿下城是一个很好的例子,这里可以说是靠“适应再利用”度过了两次危机——


上世纪90年代,曼哈顿下城的公司与人才流失到中城和郊区;特别在9·11之后,曼哈顿下城更是陷入了危机,人们的恐慌情绪蔓延,办公空置率飙升;


下城开始进行“适应再利用”的改建,努力将自己变成一个混合用途的社区,并将办公室改造成住房,致力于打造为一个工作、住房和休闲都在步行范围内的“15分钟城市”


这个动作为区域多容纳了成千上万名居民,有力地刺激了写字楼市场,重振了区域的发展。


而在疫情期间,从办公到住宅的“适应再利用”的戏码再次上演,纽约还为此专门成立了一个工作组,探讨如何让这项转换工作变得更容易。如今,大约64000人居住在曼哈顿下城,远远高于1995年的14000人。


人口聚集带来的好处非常明显——纽约的活力恢复是最快的,其房租中位数还超过了疫情之前,2022年年中,房租的中位数竟然达到了创纪录的4600美元/月!


从下图就可见一斑:与其他城市相比,纽约的疫情后恢复指数真的是睥睨群雄啊。



三、可能的阻力:成本+技术+法规


但是,从办公转换到住宅,即使这个想法很好,效果可能也很不错;加上在疫情后,公司对办公面积的需求也降低了,办公地产开发商也希望转换一些存量来保持价格相对稳定。但它实际上的阻力却很大。


首先是成本:开发商会算一笔账——改造的成本在某些情况下甚至会高于新建。


2019年华盛顿特区的“办公到住宅”工作组做的一份调查报告表明:1. 与办公空间相比,住宅的利润率较低;2. 办公租期一般都是交错的,几乎不会有完全空置的办公建筑;3. 即使做住宅改造,也不会显著增加住房供应量。


总之,从办公改造成住宅并不怎么有利可图。


不过这个事情对区域长期的活力发展是有好处的,政府倒是想干这个事儿。这就要出台相应的激励政策。

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纽约州长Kathy Hochul在今年6月签署了一项法案,以简化将住宅分区内或附近的一些酒店转换为永久住宅空间的流程。并且,这些酒店改建还可能得到国家拨款的资金支持。


https://www.governor.ny.gov/官网截屏


加州对“适应再利用”市场需求特别旺盛,该州的最新预算包括“呼吁花费4亿美元作为激励开发商将商业和办公楼改建为2022-23和2023-24预算年度的经济适用房。”


其实早在1999年,洛杉矶市就批准了一项适应性再利用条例(ARO),为其市中心历史核心区的彻底改造铺平了道路,空置的商业建筑、高档住宅楼、公寓和酒店都可以做灵活的改造。ARO在洛杉矶取得成功的关键是对停车、消防和安全法规采取比新开发项目更宽松的方法。此后,洛杉矶市中心“适应再利用”的榜样效应在其他地区被发扬光大。


疫情期间,华盛顿DC的市长Muriel E. Bowser就在征求地产开发商和企业的反馈。因为一些专家建议,DC如果将部分办公及商业转换为住宅,可以帮助振兴市中心走廊。其中重点是C级办公楼,一般来说C级办公建筑年代久远,设施老旧,租金并不具备竞争力,但如果改造成住宅,或许效益会更明显,同时市长也正在考虑税收和其他激励措施,以使转换更为可行。


在加拿大阿尔伯塔省卡尔加里(Calgary),政府通过了一项为期10年、耗资10亿美元(约合 7.21 亿美元)的举措来应对其商业区的长期衰退,本质就是提供资金激励,让一个更多元化的社区对于开发商更具备“商业上的吸引力”。


具体做法就是,预算的约40%直接用于资助办公室改建,每个项目每平方英尺可获得54美元,最高积累可获得约720万美元的资助,并且无需市议会进一步审查。其余的60%的批准资金将用于资助当地艺术场所的重大升级和振兴公共空间,以使市中心地区对游客和居民更加舒适和有吸引力,并刺激经济活动。


其二,“适应再利用”也需要建筑技术的支持。


因为想从办公建筑顺利改建成住宅,在技术上也并非易事。不过,这倒是为建筑师和景观设计师提供了稳定的工作机会,毕竟国外新建的项目太少了。


一般来讲,办公写字楼的占地面积更大、标准层面积一般都在1500平米以上,层高也更高;而住宅公寓为了满足光照、通风、消防等条件,楼身相对窄小。


所以对于一些宽大的办公楼,能改造为住宅的空间只能是各楼层的外围空间。没有人会住在没有窗户的房子中,作为住宅,光照与通风是最基本的。这样的改造结果就是形成一个类似甜甜圈形状的结构。


此外,改造很多时候会涉及结构改进、管道/电气设计,比如,管道和电气系统必须重新布线到每个公寓。同时,随着使用功能的改变,以前的老旧办公建筑可能需要抗震升级或重新安装消防安全系统,电梯或楼梯也可能需要重新安置。


每一次改动,不仅在技术上是一项挑战,也是一笔不菲的支出。


四、“办公改住宅”的动因与启示


为什么北美的城市会出现“办公改住宅”?


首先,疫情肯定是诱因之一。


疫情催生了混合办公模式,大量员工继续远程办公,许多大公司都减少了对办公空间的需求。


根据办公室出勤率记录公司Kastle Systems的数据,美国10个主要大都市地区的办公室使用率平均为 49%。而且自2021年7月以来,这一数字一直持平。打个比方就是,你花钱买下的整个披萨饼,只吃了不到一半,剩下的都浪费了。


https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/ 这个指标是实时更新的


情况在旧金山更是不太妙。旧金山大量计划中的办公建筑项目陷入停滞,现有建筑难以找到租户。


在疫情发生后,旧金山几乎没有新的办公楼开发项目,Pinterest与88 Bluxome等重大项目的租约已被取消,包括Square和Twitter在内的科技公司也在缩小办公室规模。


当办公空间的需求市场疲软,转换到住宅公寓是一个非常自然的结果。


在一个典型美国城市中,最大的问题就是住房问题——就业和住房比例不均衡,住房极其紧缺。而越来越多的人意识到,而当城市提升住房供给的时候,很多其他的事物也会随着住房发展起来,比如商业、医疗、娱乐、好学校。为了提升区域活力,办公比重过高的区域、地区需要适当增加住宅的供给。


现在备受关注的一个理念是——“15分钟城市”,指的是在15分钟步行范围能满足至少90%的生活需要,解决吃饭、购物、娱乐、学习、医疗、工作。“15分钟城市”不仅可以更好地满足人的需求,减少不必要的交通旅行,也可以大大提高人口密度,为圈内居民带来极大便利的同时,也能更好地支持地方经济。


巴黎15分钟城市圈  图片来源:treehugger


在“15分钟城市”中,住宅是不可或缺的一个关键要素,有了人在社区中扎根生活,才能保证一个地方长期的活力。


但是,我们也看到,北美现在的办公改建项目很多都是豪宅项目,并且在豪华地段——因为这样商业逻辑才成立;如果需要改建成面向普通大众的“经济适用房”,改造的成本难免会偏高,如果没有政府的优惠政策,市场逻辑很难支撑改建这一项动作。


当然,国情并不太一样,住宅与办公的价格也会有所区别。但北美这样一个成熟的存量市场仍然可以给到我们很多启发——


其中,最好的解决办法就是上游思维:在一开始就做好全面、多元的功能规划,并且在规划中保持一定的灵活度,“15分钟城市”是一个非常不错的路径。


最重要的事情是,这一切都要以促进区域的长期可持续发展为目的,也即吸引并培育有竞争力的产业与人才。任何需要政府优惠与补贴的改变,最终都要转换为能促进区域长期增长、持续产生税收的竞争性产业。


本文来自微信公众号:TOP创新区研究院(ID:TOP_Lab),作者:施道红、兰艺馨


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